Niemieckie firmy wykupują mieszkania w Polsce – tysiące lokali w rękach zagranicznych inwestorów

Nowa fala inwestycji w polskim mieszkalnictwie

W ostatnich tygodniach Polska stała się areną rekordowej transakcji na rynku nieruchomości. Niemieccy inwestorzy wykupili ponad 5,3 tysiąca mieszkań w największych polskich miastach, a wartość całej operacji przekroczyła 2,4 miliarda złotych. To wydarzenie wywołało lawinę komentarzy i obaw, iż rynek mieszkaniowy w Polsce staje się coraz bardziej uzależniony od zagranicznego kapitału.

Mieszkania objęte transakcją znajdują się m.in. w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu. Dla wielu Polaków, którzy od lat zmagają się z trudnościami w zakupie własnego mieszkania, ta informacja brzmi jak kolejny cios – bo zamiast trafiać do rodzin czy młodych ludzi, całe bloki przejmują instytucje finansowe.

Kto kupił mieszkania w Polsce?

Głównym graczem w tej transakcji jest niemiecka spółka TAG Immobilien, która za pośrednictwem swojej polskiej spółki zależnej przejęła całą pulę mieszkań. To część trendu, w którym instytucjonalny najem (ang. PRS – Private Rented Sector) rozwija się w błyskawicznym tempie.

Sprzedaż mieszkań została zrealizowana przez Resi4Rent, spółkę joint venture należącą do Echo Investment (30%) i globalnego funduszu PIMCO (70%). W praktyce oznacza to, iż niemiecki kapitał wchodzi w posiadanie ogromnej części zasobu mieszkaniowego w Polsce, przeznaczonego wyłącznie pod wynajem.

Skala transakcji – ponad 5 tysięcy mieszkań

Wartość transakcji szacuje się na ponad 2,4 miliarda złotych. To jedna z największych jednorazowych umów w historii polskiego rynku mieszkaniowego.

W ramach sprzedaży przekazano 5 322 mieszkania znajdujące się w 18 inwestycjach mieszkaniowych w największych aglomeracjach. W samym Wrocławiu Niemcy przejęli blisko 1 500 mieszkań, co oznacza, iż całe budynki z setkami lokali trafiły w ręce jednego właściciela.

Dlaczego Niemcy inwestują w polskie mieszkania?

Powody są dość oczywiste:

1. Atrakcyjność stopy zwrotu – szacuje się, iż niemieccy inwestorzy będą mogli liczyć na roczny zwrot na poziomie 6,3%, co w porównaniu do rynków Europy Zachodniej jest bardzo opłacalne.

2. Wysoki popyt na wynajem – w Polsce rośnie liczba osób, które nie stać na własne mieszkanie, dlatego decydują się na wynajem.

3. Stabilny rynek – mimo kryzysów gospodarczych Polska postrzegana jest jako stabilny rynek inwestycyjny, z rosnącą populacją dużych miast.

4. Niedobór mieszkań – szacunki mówią, iż w Polsce brakuje około 1,5–2 milionów lokali, co oznacza, iż wynajem będzie wciąż popularny i dochodowy.

Co to oznacza dla Polaków?

Dla zwykłych mieszkańców ta sytuacja rodzi poważne konsekwencje. Coraz więcej mieszkań trafia do zagranicznych funduszy inwestycyjnych, a nie do prywatnych rodzin. Efekt?

• Wyższe czynsze – instytucje wynajmujące mieszkania nastawione są na maksymalizację zysku.

• Mniejsza dostępność mieszkań – młodzi Polacy, którzy chcą kupić własne M, muszą konkurować z zagranicznym kapitałem.

• Ryzyko monopolizacji – o ile coraz więcej mieszkań znajdzie się w rękach kilku dużych funduszy, rynek zostanie zdominowany przez kapitał spekulacyjny.

• Wypychanie mieszkańców z centrów miast – instytucjonalny najem preferuje atrakcyjne lokalizacje, co oznacza, iż ceny w centrach będą jeszcze bardziej poza zasięgiem mieszkańców.

Mieszkanie Plus dla ministrów? Rząd chce opłacać mieszkania politykom, gdy Polacy toną w kryzysie mieszkaniowym

Głos krytyki – czy to nowa forma kolonizacji gospodarczej?

Nie brakuje komentarzy, iż masowy wykup mieszkań przez niemieckie firmy przypomina kolonizację gospodarczą. W polskich mediach pojawiają się opinie, iż Polska staje się rynkiem, na którym Niemcy zabezpieczają swoje interesy, przejmując najważniejsze zasoby – od przemysłu, przez handel, aż po mieszkalnictwo.

Eksperci ostrzegają, iż jeżeli ten trend się utrzyma, Polacy staną się najemcami we własnym kraju, płacąc czynsze zagranicznym korporacjom.

Argumenty zwolenników inwestycji

Nie wszyscy jednak patrzą na sprawę negatywnie. Zwolennicy takich transakcji wskazują, że:

• Buduje się więcej mieszkań – fundusze często inwestują w nowe projekty, co zwiększa podaż.

• Profesjonalizacja rynku najmu – mieszkania zarządzane przez duże firmy mogą być lepiej utrzymane niż te wynajmowane przez prywatnych właścicieli.

• Stabilność dla lokatorów – fundusze rzadko sprzedają mieszkania, co oznacza mniejsze ryzyko nagłej eksmisji.

Czy państwo powinno reagować?

Kluczowe pytanie brzmi: czy Polska powinna ograniczać wykup mieszkań przez zagraniczne fundusze?

Niektóre kraje europejskie, np. Dania czy Niemcy, wprowadziły przepisy ograniczające nadmierny wykup lokali przez instytucje finansowe. W Polsce jednak regulacje wciąż są bardzo liberalne, co sprawia, iż rynek mieszkaniowy staje się łatwym łupem dla zagranicznych inwestorów.

Eksperci sugerują kilka rozwiązań:

• limity dla funduszy instytucjonalnych,

• podatki od pustostanów,

• wspieranie budownictwa społecznego,

• dopłaty dla młodych ludzi kupujących pierwsze mieszkanie.

Perspektywy na przyszłość

Rynek najmu w Polsce będzie się rozwijał. Według prognoz w najbliższych 5 latach liczba mieszkań w rękach zagranicznych funduszy może się podwoić. Oznacza to, iż co dziesiąty lokal na wynajem w dużych miastach będzie należał do kapitału instytucjonalnego.

Pytanie tylko, czy Polacy zaakceptują sytuację, w której ich własne miasta i mieszkania stają się narzędziem inwestycyjnym obcych korporacji.

Podsumowanie

Niemieckie firmy wykupujące mieszkania w Polsce to zjawisko, które zmieni oblicze rynku nieruchomości. Z jednej strony oznacza to napływ kapitału i rozwój sektora najmu, z drugiej – rosnące obawy o dostępność mieszkań dla zwykłych Polaków.

Najważniejsze fakty:

• Niemiecki inwestor TAG Immobilien przejął ponad 5,3 tys. mieszkań w Polsce.

• Wartość transakcji przekroczyła 2,4 mld zł.

• Mieszkania są zlokalizowane w największych miastach Polski.

• Szacowany zwrot z inwestycji wynosi 6,3% rocznie.

• W debacie publicznej coraz częściej mówi się o zagrożeniu, iż Polacy staną się najemcami we własnym kraju.